Vendre un bien immobilier en Algérie peut désormais réserver une surprise de taille au moment de passer à la caisse fiscale.
Une instruction récente de l’administration des impôts vient modifier la manière de calculer le profit imposable dans certains cas bien précis.
Sont principalement visés les biens anciens, les héritages familiaux ou encore les transactions mal documentées.
L’objectif affiché par les autorités est de simplifier les procédures, mais concrètement ce changement introduit une règle clé qui pourrait impacter directement le montant de l’impôt payé par les vendeurs.
L’administration fiscale a décidé d’appliquer un traitement spécifique lorsque le prix d’acquisition d’un bien immobilier est introuvable ou difficile à établir, que ce soit pour des biens anciens sans trace du prix d’achat, des propriétés issues de partages familiaux, des biens transférés sans documents officiels, ou encore lorsque le prix n’apparaît ni dans les actes ni dans les livrets fonciers.
Face à ces situations complexes, la Direction générale des impôts retient désormais 40% du prix de vente comme valeur estimée du prix d’acquisition ou du coût de construction.
Cette base sert ensuite à calculer la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu global (IRG).
Concrètement, lorsqu’aucune preuve fiable du prix d’achat n’existe, le calcul de la plus-value suit un schéma simple : on détermine le prix de vente du bien, on applique un abattement forfaitaire de 40% pour estimer le prix d’acquisition, puis on calcule la différence qui constitue la plus-value imposable.
L’administration fournit un exemple parlant : un bien acquis en 1969 sans trace du prix d’achat et vendu 10 000 000 DA verra son prix de vente estimé à 4 000 000 DA, soit une plus-value imposable de 6 000 000 DA, hors frais légalement déductibles liés à la vente. Ce mécanisme devient désormais la référence dans tous les cas similaires.
Point important, lorsque ce mode de calcul forfaitaire est appliqué, certains frais habituellement pris en compte sont exclus. Les dépenses liées à l’acquisition, la rénovation, l’entretien et les améliorations ne sont pas déduites, même si elles sont justifiées par des documents.
Cette précision vise à éviter toute complexité supplémentaire dans des situations déjà marquées par un manque de traçabilité.
Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la loi de finances 2026, plus précisément via la modification de l’article 78 du code des impôts directs.
Elle a été officialisée par une instruction référencée n° 09/2026, datée du 4 mars 2026, et adressée à l’ensemble des services fiscaux.
Le texte est entré en vigueur le 1er janvier 2026, avec une obligation de mise en application immédiate sur le terrain.
Avec cette nouvelle règle des 40%, l’administration fiscale introduit un cadre uniforme pour traiter des situations longtemps considérées comme complexes.
Si la mesure simplifie le travail des services fiscaux, elle redéfinit aussi les repères pour les vendeurs, en particulier ceux disposant de biens anciens ou mal documentés.
Désormais, le calcul de la plus-value immobilière repose sur une base standardisée, appelée à devenir une référence dans de nombreux dossiers.
Une évolution à ne pas prendre à la légère avant de signer un compromis de vente.
Farid B.
Plus-value immobilière en Algérie: La nouvelle règle des 40% qui peut tout changer
