La Direction générale des impôts (DGI) a adressé, le 24 mars dernier, une circulaire aux directions régionales, avec instruction de la transmettre aux directions locales, afin de clarifier le régime d’exonération des droits d’enregistrement applicables aux transferts de propriété des logements relevant de la promotion immobilière. Cette note intervient après plusieurs interrogations soulevées par les services déconcentrés quant à l’interprétation des nouvelles dispositions législatives.
Selon la circulaire n°248, l’administration centrale a été saisie de demandes de précisions concernant l’application de l’article 258, alinéa 5, du code d’enregistrement, tel que modifié.
Ce texte prévoit l’exonération des droits de mutation pour les acquisitions d’immeubles à usage d’habitation réalisées dans le cadre de la promotion immobilière, notamment pour les logements issus des programmes publics.
La DGI rappelle que les amendements introduits par l’article 41 de la loi de finances 2026 visent à réserver le bénéfice de l’exonération aux seuls contrats portant cession de logements au profit de personnes
physiques, et ce, à concurrence de la part leur revenant. L’objectif affiché est d’encourager l’accession à la propriété des citoyens.
En conséquence, la circulaire insiste sur un point essentiel : le promoteur immobilier ne peut prétendre à l’exonération. Sa quote-part demeure soumise aux droits de mutation, qu’il est tenu d’acquitter dans les délais prévus par la législation en vigueur.
S’agissant des logements réalisés dans le cadre des programmes publics, la Direction générale des impôts se réfère à l’article 258, alinéa 7, du même code. Celui-ci établit une exonération des droits de mutation pour les ventes de biens à usage d’habitation lorsqu’elles interviennent dans le cadre des formules de logements aidés, cédés par l’État ou par les organismes publics de l’habitat.
La circulaire précise que cette exonération est strictement limitée aux opérations de cession réalisées par l’État ou ses organismes, selon les formules agréées ou leurs équivalents, quelle que soit la qualité du promoteur ayant réalisé le projet.
En revanche, elle ne s’applique pas aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) réalisées par un promoteur public, car l’exonération demeure conditionnée par la nature du programme et la qualité de l’entité cédante.
La circulaire identifie précisément les quatre types de logements bénéficiant de cette mesure fiscale.
Il s’agit d’abord des logements AADL (vente par location) : la mutation est exonérée lorsque le transfert de propriété intervient après paiement intégral des échéances, lors de la cession par l’Agence nationale d’amélioration et de développement du logement. Vient ensuite le logement social public, pour lequel l’exonération s’applique lors de la cession des biens immobiliers relevant des offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI) au profit des occupants.
Le logement social participatif (LSP) et le logement promotionnel aidé (LPA), destinés principalement aux ménages à revenus intermédiaires et bénéficiant d’un soutien public, sont également éligibles.
Enfin, le logement rural complète la liste des catégories concernées par l’exonération.
En dernier lieu, la Direction générale des impôts rappelle une disposition transitoire importante : les contrats signés avant le 1er janvier 2026 demeurent soumis aux règles législatives antérieures à l’entrée en vigueur des modifications introduites par la loi de finances 2026. Cette précision vise à sécuriser les opérations en cours et à éviter toute rupture rétroactive dans l’application du nouveau dispositif.
Cette circulaire, en apportant une interprétation unifiée des nouvelles règles, entend faciliter le travail des services fiscaux locaux et sécuriser les opérations d’accession à la propriété, tout en recentrant les avantages fiscaux sur les citoyens acquéreurs, conformément à l’esprit de la réforme.
Anais G.
Exonérations fiscales: Les nouvelles règles du logement
